无论联合办公还是长租公寓，头部企业的崛起都印证了不动产行业专业管理赛道的可行性。其背后的趋势，一是房地产市场增量转存量后企业精细化管理模式的必然兴起；一是产业链的重构。单边依赖资产增值获取高收益的时代正在走远，依靠精细化管理和创新实现资产稳健增值才是王道。

笔者近日调研公寓头部企业城家公寓，其管理层表示，他们之所以能走到头部，关键还在于精细化管理，抠细节抠到每一分钱。

“每一分钱都要抠”！道理很简单，做起来何其难！

本文通过创富港北京一个项目案例，深究其“确保单店盈利”的方法论和执行力。

创富港中认大厦商务中心项目室内实景

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基本情况

名称：中认大厦商务中心

地址：北京市朝阳区朝阳门外大街甲10号中认大厦2层、3层、4层

开业时间：2018年10月

建筑规模：2-4层，可出租面积合计6000平方米。

交通：距地铁6号线东大桥站300米。

周边：北京市陈经纶中学、芳草地国际学校；侨福芳草地购物中心、世贸天阶南街、悠唐购物中心；蓝岛大厦停车场、铂宫国际停车场。

房型：1-25人小面积办公室出租。

配套：精装、费用全包，自带电脑即可办公。

创富港中认大厦商务中心地理位置

睿和智库制图

从经营模式来看，创富港一直坚持中轻资产模式，是典型的“二房东”——长周期租赁物业，装修改造后自有团队运营。租金差是项目盈利的基础。

任何物业都有一个合理的市场租赁价格。因此，对采取“二房东”经营模式的联办企业来说，寄期望于获取远低于市场租赁价格的物业，既不现实，也不可持续。只有通过价值创造，获取超出常规租金的收益，才能实现盈利。

现阶段看，这部分收入只能也必须从物业空间中找来源，即：在整个物业空间运营的全链条中，持续不断产生最大化的单位面积收益，是形成租金差的关键。同时，必须确保在每个关键节点做到位，才能有好的结果。

创富港总结出联合办公运营的5个核心环节：选址、设计、装修、新店营销、老店维持。要想最终实现单店盈利，就必须在每一个环节，做到尽善尽美——要么比同业者提升10%的效率，要么比同业者降低10%的成本。

此外，创富港还认为，在联合办公的运营中，数字化是一项需要不断强化的“技能”。以上述5个环节为例，创富港目前已全部实现“数字化驱动”，因为只有在每个环节都可量化可控的情形下，才能最终确保“单店盈利化”。未来，创富港希望能够率先具备规模化盈利的能力，并以此实现整合国内联合办公市场。

创富港中认大厦商务中心项目室内实景

选址——一切取决于定位

中认大厦商务中心位于国贸CBD和朝阳门的中间位置，距离地铁东大桥站（6号线）步行约5分钟，属于朝阳区的核心位置。

综合区位及租金两方面来看，中认大厦商务中心正好属于城市核心区中的中低端写字楼。对于2-5人的中小创业团队来说，选择中认大厦商务中心，既可以实现区域利好，又能降低办公成本。

中认大厦商务中心及其周边写字楼报价对比

睿和智库制图

选址首先与定位有关。创富港的客群主要集中在2-5人的中小创业团队，这类客群对办公空间的要求比较明确：

对价格敏感，更倾向中低端物业；

对空间共享诉求强烈，期望在租用小空间的同时，享受更多的公共面积，包括前厅、会议室等；

要求靠近核心区域，离市场更近，且降低通勤成本。

所以创富港的选址要求是一线城市核心区域中的甲级末端和乙级物业，通过空间再造想方设法帮客户把办公成本降到最低。

虽然“单靠选址就能比同行多20%销售收入”的说法或许有待考量，但能做到只从100个选项中挑出1-2个最有盈利潜质的物业，说明创富港在选址上有足够理性和克制的标准。

也就是说，在选址上，创富港已形成了一个可数字化的测评模型，其核心指标包括地段、价格、使用效率、窗、递增、易分割等因素。

创富港中认大厦商务中心项目室内实景