空间设计——不浪费每一寸空间

提高空间利用率主要需要在设计上下功夫，包括房间大小、房间数量、公共区域的规模，以及复合利用程度、过道的极致利用、靠窗房间的设计、房型的最佳长度等。任何一个失误就可能浪费空间。

中认大厦商务中心每层面积约2000平方米，单层规划办公室达到100间。其中3人间的小办公室占整个面积的40-50%，占单层房间数的50%以上。同时，不同于大多数联办企业按工位对外出租，中认大厦商务中心按办公室为单位对外出租，入住企业可以自主调整办公室的工位数量。

此外，在装修上，创富港坚持3个核心指标：质量、工期和价格。也就是说，如果能在保证质量的情况下，缩短装修工期，并通过规模化降低装修价格，就可以在一定程度上实现项目投资成本下降。

中认大厦商务中心在2018年8月装修进场，10月装修完成，实现一期交付，以6000平方米的总面积来看，装修工期的确较短。

创富港中认大厦商务中心办公室报价

睿和智库制图

目前创富港在中认大厦商务中心的办公室每一间都有独立报价。其中，3人间主力户型目前报价在3000-3600元/月，单个工位价格在1000-1200元/月，而10人间的单个座位价格则不到800元/月。考虑到项目紧邻CBD核心区域的位置来看，这一价格对于2-5人的中小创业团队来说，具有一定的吸引力。

快速满租方法——自建营销渠道

在空间运营的5个核心环节中，新店营销和老店维持都与销售有关，这主要决定了项目的出租率。

在一份推介材料中，创富港强调自己能够“3.5个月出租率达到70%（盈利平衡点），且在1个月内再将出租率由70%提升到达到90%（满租）”。

中认大厦商务中心在2018年10月份开业后，出租率即达到30%，并于2019年4月份实现满租。今年疫情前，项目出租率保持在96%，疫情期间出租率维持在90%左右。

创富港维持高出租率的方法是：通过自建营销渠道提升自身营销能力，减少对中介招租的依赖。公司除采取全员营销策略以外，单店还有自己的专职营销人员。根据睿和智库的调研，目前由创富港员工营销的出房量占比达到50-60%。

此外，新店营销与老店维持，创富港在操作上也不尽相同。

新店营销

前置营销规划。通过来电、转化率等数据分析，进行15天测试，务求开业后迅速直达精准客群；

自主开发微信端的中介推介软件平台，开放给中介机构使用。目前，平台中已积累了3万余中介，每月约能收到1万个客户需求。

老店维持

创富港的客群定位倒逼单店项目要想维持高出租率，必须找到自己的方法论。

一方面，需要在初选客户阶段，严谨评判入住企业资质；

另一方面，客户租期以一年期为主，租期内租金不变，续签时才会根据情况提价，并且创富港会提前3个月和客户进行沟通，为双方都提供足够的缓冲期。

据创富港介绍，目前中认大厦商务中心的客户续签率为70-80%，截至2020年8月的最新数据为77%。同时，客户整体的违约率在1%-2%，也就是说，创业团队因经营困难而违约的概率较低，而相较于3-5年的存活期，一年期的租约并不会受到明显影响。

增值收入——聚焦刚性需求

在共享服务上，创富港将“增值服务”提升至与“租赁业务”同等重要的位置。

目前，创富港的增值服务收入主要有3个来源：

工商注册、财税代理；

虚拟办公室；

社群服务。

创富港部分增值服务

睿和智库制图

数据显示，目前联合办公行业中，增值服务的平均收入水平约占整体的5%，但创富港按实际业务数据测算，其增值服务收入占比约25%，远高于同业。

创富港中认大厦商务中心项目室内实景

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总结

在中轻资产模式联办企业的盈利能力上，创富港董事长薛春总结了7个关键盈利指标：

单店毛利率近50%；

单店经营性净现金流达到销售收入的近1/3比例；

公司整体经营性净现金流占收入的1/4比例（扣除总部成本）；

小面积（1000平方米）的项目2年内回本，大面积（5000-10000平方米）的项目3年内回本；

每平方米EBITA在70-80元；

单店利润保持35-55元/平方米/月之间；

同样的投入，半轻资产运营收益是重资产收益的20倍（当市场租售比低于5%时）。

无论是空间运营的5个核心环节，还是盈利模式的7个关键指标，联合办公想盈利，必须而且只能在空间下足功夫。

谨记：“每一分钱都是精算出来的”。

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