2024年9月3日-9月6日，亿翰智库在上海隆重举办“新动力，新园区——2024产业园区未来大会”，期间重磅发布《2024全国产业园区轻资产服务商综合能力30强》研究成果。

—2024全国产业园区轻资产服务商综合能力30强—

榜单说明：

1、时间：截至2024年6月30日。

2、样本企业：国内主流从事园区轻资产业务的企业。

3、测评体系：从规模、能力、品牌、模式，四大维度的八项子指标对企业运营情况进行综合评价。

4、数据来源：PDS园产地、企业公开资料、项目走访调研、企业调研复核。

榜单解读

行业情况——园区发展进入存量时代，企业加速开启轻资产模式

目前，产业园区发展已经进入存量运营时代，在行业利润率下降的大背景，仅依赖传统的重资产项目复制规模扩张已经不通，园区企业必须在现有存量的基础上进行盈利深挖，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。

整体来看，企业做轻资产业务可以分为基础型、进阶型和最终型三个模式：

基础型，即代管或代建类轻资产，企业依托于某个点状能力为业主方企业进行服务。此种模式获利的关键点有两个，一个是点状能力具备稀缺性，业主方“非你不可”；另一个是，可以绑定稳定的买单方“前端业主方或后端付费者”。但这种模式当前发展也遇到了瓶颈，因能力不具备稀缺性且买单方越来越少，容易被甲方企业降维沦入完全卖人力的情况，此类企业发展困难重重。

进阶型，即全周期服务类轻资产，企业依托于多个点状能力为业主方企业进行综合性服务。此种模式获利的关键点有三个，一是基于多点能力，打动甲方购买，对甲方形成一定的议价能力；二是基于多点能力，对甲方形成服务购买的长尾效应，增加项目收入；三是基于自身能力形成品牌，富集区域资源，形成业务发展的良性循环。目前这种模式的发展现状是，具备强服务能力的企业发展尚可，弱服务能力的企业处境与卖产品的企业类似。

最终型，即生态构建类轻资产，这种模式不是向甲方卖“产品与服务”，而是甲方主动加入到企业的生态平台。此种模式获利的关键点有两点，一是通过对甲方的议价能力，获取更多收益；二是通过平台业务衍生链条获取收益。这种模式很强劲，但国内尚没有真正探索出企业型的可复制模式。

企业——TOP30四维评价分析

我们认为轻资产的关键是能力与模式可持续性：规模看昨天，能力+品牌决定今天，模式决定明天，故我们从“规模”、“能力”、“品牌”、“模式”4个维度搭建综合评价指标体系，权重占比分别为2:3:2:3，评选出《2024全国园区轻资产服务商综合能力30强》。

1）TOP30规模维度分析

规模维度整体占比20%，包含运营规模和运营质量两个二级指标。根据综合调研，此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的企业共有10家企业：

从企业具体运营规模来看，2024中国园区轻资产服务商综合能力TOP10平均运营面积为567万方；TOP11-20平均运营面积为320万平；TOP21-30平均运营面积为210万平。30强企业总运营面积约1.0亿方，其中TOP10企业运营面积占比超6成，园区轻资产服务商头部企业集中趋势明显。

2）TOP30能力维度分析

能力维度整体权重占比30%，包含招商能力、运营能力与产业服务能力三个二级指标。此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的企业共有10家企业：

联东U谷构建了“两院四平台一矩阵”的数字化服务体系。从线下到线上，由谷内到谷外，用数字化重塑产业组织和园区运营的核心能力，全面向服务科技转型，全面提升了园区的招商运营能力。

3）TOP30品牌维度分析

品牌维度整体权重占比20%，我们整理收集了2024年来各家园区轻资产服务商的典型网络信息，包括正向舆情信息与负向舆情信息，其中负向舆情将降低品牌维度得分。此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的共有11家：

4）TOP30模式维度分析

模式维度整体权重占比30%。模式是决定轻资产服务商未来发展情况的关键因素，因此，我们将“模式维度”赋予较高的权重，来衡量园区轻资产服务商发展模式的可持续性。此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的共有8家：

其中联东U谷可为客户提供“全周期、高质量、可持续”的产业园区整体运营解决方案，从前端策划定位、园区设计，到中端成本管理、工程管理，再到后端招商运营、品牌推广。中电光谷采用“P+EPC+