今年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。该规划是指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领性文件。规划近期至2022年，远期展望到2035年。

规划指出，粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

瑞银财富管理认为政府对大湾区各城市进行了定位，尤其是四个核心城市(香港、澳门、广州和深圳)，同时也给出了大湾区发展的时间框架。由于此规划仅提供了大湾区发展的整体框架，因此瑞银财富管理认为，中央或令地方政府在晚些时候制定出详细政策。

瑞银财富管理认为大湾区是软件和硬件的整合，开发的目标是通过更好的硬件(基础设施)和软件(如社保、税收、互认资格)强化城市之间的人员、资金和物流整合，而这会降低交易成本，进而增强该地区的竞争力。这有利于经济活动和房地产市场。东京首都圈发展史的研究表明，基础设施和政府措施是成功的关键，卫星城受益较多。

长期而言，内地房地产市场中，内地大湾区房地产市场中瑞银财富管理更看好卫星城(如惠州、中山)，而不是深圳、广州这样的核心城市，这是因为前者的地价、劳动力和基础设施建设成本较低，可望享受到来自核心城市的人口和经济活动的辐射效应。这和二战后东京首都圈的发展史基本一致。

瑞银财富管理预计，大湾区的九座城市或将跟随东京首都圈的发展路径，即该地区的GDP和人口增长将超过全国;在该地区内，卫星城市的GDP增长将超过核心城市。鉴于核心城市(广深)地价高企，同时连接卫星城市的基础设施进一步完善，根据CEIC数据，已经看到一些人口和经济活动向卫星城市(中山、惠州、东莞、佛山和珠海等)转移的辐射效应。除了土地、人力成本更低外，将城市相连的基础设施进一步完善也是一项推动因素。

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