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2009年—2014年：黄金时代的高歌猛进

金融危机后国际量化宽松政策及国内4万亿刺激计划，使整体货币环境宽松，房地产资产属性进一步加强，投资投机性需求旺盛，房价趋势性上涨，政府调控政策密集出台，与市场的博弈更加频繁。而中国房地产市场的城市格局也发生了较大变化，主要针对一线及热点二线城市政策的调控加速了全国房地产市场的调整，许多中小城市房地产市场得到快速发展。

在此期间，房地产市场大量刚性需求释放，加之国内信贷规模增长、赴港上市、海外发债等资金通路畅通，房企全国化进程加速并重点向三四线城市扩张。其中，房地产行业集中度加快上升，百强企业强者恒强、分化发展的趋势愈加明确：2009-2012年间，急转向上的市场使高库存、改善型、精细化房企及国企得到迅猛发展，如龙湖、绿城，保利；2013-2014年间，高周转、高杠杆、高负债的发展模式成为行业主流，恒大、碧桂园、华夏幸福均为个中翘楚。与此同时，部分房企却因多度扩张或裹足不前等战略失误而经受波折，如复地自2008、合生创展自2013起均跌出百强前十行列。

►龙湖：豪宅专家，产品开发风靡全国

龙湖自2009年上市以来，销售额不断攀升：2009年、2010年销售额同比增长79.8%、81%，2012年跨越400亿，2013年龙湖跃居百强第六。龙湖业绩的爆发，主要在于其精细化的高端产品开发能力在当时风靡全国，区域聚焦策略把握住了环渤海、长三角、中西部区域的重点城市，这些高产能城市让龙湖把握住了快速城市化时期市场旺盛的改善型需求。

►万达：“以售养租”，全国滚动开疆扩土

万达从2006年由单一房地产转向商业地产、文化旅游综合性企业，以“以售养租”、“现金流滚资产”模式开启全国快速扩张的步伐：销售额由2009年的300亿一路飙升，2014年超过1600亿元，2009年、2012年位列百强第七和第九，而后以商业地产运营为核心，多年稳居商业地产优秀企业第一名。但2015年万达提出“去地产化”，主动下调销售目标，2016年在地产牛市不进反退，跌出销售前十阵营。

►恒大：“三高模式”，唯快不破

自2009年上市，恒大切准了市场变化节奏，短短五年从303亿到2013年突破千亿再到2014年的1315亿元，连续超额完成年度目标，规模后来居上，直接进入第一集团，2013、2014年跃居百强第三。其中，恒大“高度标准化、高周转、高执行力、高杠杆”的标签是其施展“快字决”的根基，以狂飙之势最大程度把握住了三四线城市化的机遇。此外，优等生恒大不止懂得加速，在2012年三四线城市供应趋于饱和之际，开始转攻一二线，适时放缓与调息，截至2014年底，恒大土地储备已经高达1.47亿平米，继而凭借丰厚土储又一次抓住了2016-2017年的市场爆发机遇，位列2017百强第一。

►华夏幸福：发力产业新城模式，弯道超车的新兴黑马

自2011年上市以来，华夏幸福就好像地产行业一匹新兴的黑马，开始狂飙突进。销售额连续多年保持了快速增长，从2011年的百亿到2014年突破500亿，之后则一直保持外挂模式。华夏幸福独特的产业新城模式，使其最大程度上把握了国内这一轮的城市化、产业化发展红利，通过承接核心城市的产业及人口转移，华夏幸福实现了规模的快速提升，自2016百强中成功入主TOP10、2017继续前进。随着产业新城模式异地复制和产业小镇拓展上的逐步突破，可以预见华夏幸福未来有能力实现更高的跨越。

04

2015年—今：白银时代的分化发展

2015-2016年9月，“去库存”政策、国内信贷宽松等利好政策密集出台为房地产市场注入一股暖流，使得改善性需求大量释放，一二线城市的成交量和房价快速上涨并持续高位运行，土地市场也“一路飙升”。2017年房地产市场即将到达新的历史高点，但随着围绕“房住不炒”定位的信贷紧缩、“四限”扩围等调控政策全面升级，房地产市场将逐步回归理性。随着房地产市场逐渐开始由增量向存量转换，行业洗牌速度进一步加快，分化发展已经成为这一时期的主旋律。

在此期间，房地产市场进入利润率下行、结构性需求饱和与分化加剧的白银时代，房企面临“逆水行舟不进则退，慢进也是退”的白热化竞争，必须主动求变，向结构性机会要发展、向精细化管理要效益，才能实现长期持续发展。其中，开启“快进键”的百强房企在精准把握市场结构性机遇的基础上，或通过创新管理机制最大化企业能动性，典型如碧桂园；或搭乘金融资本双翼，强势收并购、猛拿地，短时间内实现弯道超车，如恒大、融创、闽系房企等。但值得警惕的是，资本是把双刃剑，房企过度迷信资本，未来可能面临风险。

►碧桂园：“碧桂园模式”，销售额一骑绝尘

碧桂园从2013年跻身千亿俱乐部到2016年销售额翻番突破3000亿，再到2017年销售额突破5000亿元，登顶全年销冠，百强跃升第三，完全诠释了“碧桂园速度”，在其背后，碧桂园的城市布局策略与管理机制功不可没。其中，碧桂园“深耕三四线、挺进一二线”的全线布局策略和丰厚的土储规模，让其抓住了这轮由一二线逐渐蔓延至三四线城市的需求释放机遇；而碧桂园的标准化管理、“同心共享”机制等充分调动了内部能动性，推动运营效率大幅提升，共同驱动企业销售增长“一骑绝尘”。

►融创：并购狂人、攻城略地

融创销售额一路高歌猛进，从2010年上市以来已扩容近25倍，2016年突破千亿，2017年即将突破3000亿。融创率先开启了并购式扩张，继而凭借充足的货值、强势营销、高周转实现业绩爆发。孙宏斌曾发声自2016年10月之后停止公开拿地，通过收并购获取优质且成本较为合理的土地，近年的大手笔收购包括103亿收购天津星耀五洲项目、32亿收购大连润德乾城股权、454亿收购万达13个文旅城项目等等。

►闽系房企：爱拼才会赢，双高模式下的强势崛起

闽系房企以“高杠杆、高周转”的模式、“激进”的作风在近年迅速崛起，赚足行业眼球的同时，也形成一股新势力，典型如旭辉、融信、阳光城等企业。是什么造就了闽系房企近年的强势进击？无疑与他们对资本的善加利用息息相关。闽系房企善于利用民间资本、公司债、银行贷款、信托贷款、海外融资等多种融资渠道，为企业从福建区域成长为全国性企业提供强力支持；而“拿地拿到手软”的投资节奏，也让这些敢拼敢干的高周转型房企跟随核心城市房地产市场的热度轮动一路奋起直追。

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吹去浮沙始见金

15年来，百强房企的传奇故事层出不穷。然而，日换星移，房地产市场历经几年野蛮生长、几年疯狂发展、几年动荡起伏，房企逐渐重视运营管理并形成各自的发展战略、增长模式和核心竞争力，不少房企逐渐折戟沉沙，而经得住时间考验、吹去浮沙始见金的百强房企阵营逐渐固化，分化发展已经真正到来、梯队逐渐成型，跨越梯队的追赶将越来越难。从2004-2017中国房地产百强企业的变迁来看：

始终保持均好性发展的百强房企，在行业波动中实现“战略性常胜”。规模与管理、盈利与效率协同发展、内外兼修的房企一般采取稳健的策略，能一直紧跟行业节奏、政策波动稳健增长，不会出现业绩大起大落的情况，始终保持高于行业及同等规模企业平均水平的增速，将时间维度拉长来看，属于“战略性常胜”。典型房企如万科、保利、中海等百强房企。

以双高模式“冲上云霄”，完善管理机制方能避免“云霄飞车”。在房地产规模发展期，部分房企在踏准了市场机遇的前提下，以更高的周转率、杠杆率、执行力实现了飞速跃迁，而在规模激增之后将管理、效益等与规模完美融合的房企方能取得稳固的“江湖”地位，典型如碧桂园。而恒大、融创、华夏幸福等实现规模飞速发展的百强房企，未来还需继续提升与规模相匹配的管理体制，以确保稳健的江湖地位。

折戟沉沙的房企往往出于战略过于冒进、盲目多元化、迷信资本等问题，而战略过于保守、错失多轮发展良机的房企也容易在激烈的竞争中趋于没落。随着未来行业整合程度更高，竞争更加激烈，中小型企业仍然需要走出全国、规模化发展、抓紧练内功，否则各地市场将逐渐被全国性房企占据，面临失守的困境。

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