（来源：中国指数研究院）

时光荏苒，白驹过隙。

不觉间，百强企业研究已走过了十五年。

回过头看，

走过十五年峥嵘岁月的百强房企

有成功，有失败；

有奋起，也有沉沦，

真可谓是

“江山代有才人出，各领风骚多少年”。

中国房地产百强企业的变迁、更迭，分别打上了中国房地产不同发展阶段的时代烙印，在中国房地产发展历史上留下浓墨重彩。回顾历史，是为了更好的开辟未来。2018年伊始，中国房地产TOP10研究组回首百强房企那些年的雄心壮志与战略图谋，并全面启动“2018中国房地产百强企业研究”，为行业发展谱写新篇章。

PART 1.百强英雄十五年

15年来，房地产市场大起大落。对于房企来说，回首过去，踏准行业发展节奏至关重要，决定了企业能青云直上还是错失良机、不进则退。由15年间的百强企业变迁来看：从2003年到2016年，中国房地产百强企业的淘汰率高达80%以上，过去五年的淘汰率也接近一半水平。15年风云际会、大浪淘沙，这些年脱颖而出的百强房企，均源自对行业发展节奏的准确把握：

图：2003-2016年全国商品房、百强房企销售额及同比变化

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15年前：房地产萌芽期的拓荒者

1980至2003年，中国房地产逐步走向市场化，房企开始登上市场舞台：

1980年，南北两家房地产开发公司首次成立；1984年住宅商品化的思路日渐清晰，中央机构认定房地产公司（那时叫“城市建设综合开发公司”）“具有独立法人资格”，万科、招商地产、保利地产、天鸿集团、华发股份、浙江广厦等第一批房企应运而生；1998年“房改”由福利分房向商品房变迁，房产货币化加速，中海、首创等房企成立并上市；2003年，国务院18号文首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场健康发展；直至2004年“831”大限，中国房地产黄金时代序幕徐徐拉开。

在此期间，国内房地产市场还是一片尚未开垦的处女地，地产开发尚无先例可循，房企担负着行业“摸着石头过河”的探索和实践，由于所获项目多以协议出让为主，在市场中崭露头角的百强房企主要呈现出各区域“占山为王”的格局。如赫赫有名的华南五虎——；再如垄断性控制了土地这一“命根”的各地政府城开公司，如华远地产、北京房开（天鸿集团）；上海的上实发展；广州的广州城建等；以及后来居上的万科等。

►华南五虎：借鉴香港模式，囤地获利、多元拓展

华南五虎，指的是合生创展、雅居乐、碧桂园、富力、恒大5家企业，均起家于珠三角，得以率先吸收香港的成熟开发、运营经验，大多选择成本低廉的非核心区土地，大量囤地并造城式开发住宅项目，成功打造了数个全国知名大盘，一时之间赢得全国房地产市场的瞩目。与此同时，多沿用香港模式选择多元化业务(涵盖基建、住宅、写字楼、酒店、商场等相关产品)。

其中，最为典型的是合生创展，主要采用低成本、慢周转、高收益的超大盘造城式开发模式获取土地增值收益，在1998年赴港上市后迅速扩张，2004年成为国内第一家百亿企业，其时被称作房地产业的“航空母舰”，2004-2012年合生创展一直名列百强企业TOP10。

►万科：转战“美国模式”，住宅专业化、阳光机制

万科，之所以后来居上并独占鳌头，源于发展初期的差异化模式——职业经理人机制、“住宅专业化”。在行业纷纷效仿香港模式的背景下，万科借鉴“美国模式”力求在住宅的细分市场上取胜，2001年正式定位城市住宅开发商，专注于专业化、标准化运营，而职业经理人带来的“企业视角、人文关怀”又抓住了白领阶层的心理诉求，做“减法”的同时却使公司完成了规模增长的乘法，成为国内房企经久不衰的发展样板，十五年来，除了2005、2017两年万科暂居第二之外，均位列百强第一。

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2004年—2008年：黄金时代的蓬勃发展

2004年的“831大限”后土地走向市场化、货币化，经济高速增长、城镇化快速推进，激发了房地产市场广阔的发展空间，房企数量由2003年的3.7万家一年间飙升至2014年的接近6万家。期间，房地产投资过热态势引发政府出台严厉的控房价、抑投资政策，但效果有限，政府逐步将调控思路转向增加中低价位、中小套型普通商品住房及保障房供应。

在此期间，房地产市场真正进入黄金发展期，房企开启全国化扩张时代。成功突破地域限制、并借由活跃的资本市场攻城略地成为房企驶入快车道的秘诀。其中，脱颖而出的百强房企主要包括A股上市龙头房企“招保万金”，“利润之王”中海，以及跨区域扩张模式各有千秋的“京沪粤渝”四大流派的代表房企等。同时，成功规避过快扩张带来的资金风险也是此间的立身之本，创造速度神话的黑马顺驰即被过度扩张、现金流断裂而击垮；而金融风暴的不期而至也使部分房企经受波折，如2008年陷入资金困顿的恒大等。

►招保万金：A股龙头，资本加持助力规模扩张

“招保万金”是A股地产四强，源于2006~2007年大牛市中备受投资机构推崇的龙头地产股股价暴涨，仅2007年，招保万金增发募集资金238亿元，占当年所有沪深上市房企增发融资额的56%。战略性增资扩股的背后，是龙头房企的区域化扩张，截至2008年底，招保万金已进驻15-35个左右的大中城市。龙头房企规模化的雄心壮志于此间初显，万科于2004年提出“十年千亿”战略目标，保利于2007年提出2010年总资产超千亿目标。

保利地产，在此期间是业内最为突出的业绩黑马。在2002年完成股份制改革后，即开启“立足广州，布局全国”的战略转型，初步形成了以广州、北京、上海为中心城市，以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射五大经济圈的战略布局；特别在2006年IPO上市后通过三年接近200亿的融资使企业销售额连连突破，2007年业绩翻番，2008年实现逆市提升，之后则一直保持快速增长态势，自2008年后始终凭借稳健发展稳居百强前四。

►中海：利润之王，盈利能力傲视群雄

中海地产，业界公认是惯于逆周期操作的高手，在低潮时买地，高潮卖房。秉持“选择主流城市、锁定主流地段、关注主流人群、建筑主流产品、传播主流价值”的扩张策略，截至2008年布局了20个中国经济快速发展的珠三角、长三角、环渤海等国家重点发展的核心或新兴城市。正是2008年全球金融危机之际，房地产行业剧烈下行，中海凭借主流定位、逆周期运作实现了弯道超车，利润超越了万科，此后，中海地产的效益一直保持行业第一，盈利水平在同行中傲视群雄，综合实力在2006-2012百强中仅次于万科，之后仍始终保持百强前五。

►“京沪渝粤”四大派系：群雄并起，区域化扩张的“绩优股”

2004年，地产江湖流传一句话，“广州地产看产品、上海地产看行情、北京地产看概念、重庆地产看潜力”，形象刻画了当时区域性房企逐渐声名鹊起，形成了“京沪渝粤”四大江湖势力，代表了房企在全国化扩张中由于区域交融所凸显出的地域风格，及其在城市特质、居住文化、产品质量、服务水平等方面鲜明的差异化特色。这一阶段迅速成长的代表性房企包括京派的首开，沪派的复地、绿城，渝派的龙湖及粤派的富力、碧桂园等。

绿城，是此间全国最吸引眼球的房企之一，以精品战略为本，采取进取性的扩张策略：强化浙江大本营市场，并以京沪为支点拓展环渤海、长三角等区域二三四线城市；融资手段涵盖私募、可转债、配股增发、信托、银行贷款等各种方式；广泛的合作开发，成为绿城当时开社会先河的新锐模式。期间绿城销售额一路扶摇直上，2007年销售额连闯50亿、100亿大关，至2009年即突破500亿，仅次于万科，位列行业第二。同时，绿城凭借强势的产品力多次“遇难成祥”，连续十三年居于百强TOP10之列。