正如查理·芒格所说，科学界和商界有一个最有用的古老法则：

1）找到一个简单的、基本的道理；

2）非常严格地按照这个道理行事。

土拍市场掀起阵阵波澜，但是拿到地的和没拿到地的都很焦虑。拿到地没有利润很痛苦；没有拿到地，下一次又要隔几个月了也痛苦。引发行业集体兴奋和焦虑的还有三孩政策、土地出让税收改革等等……在市场增长总量趋于平稳的状态下，房地产行业正在成为当之无愧的内卷之王。

这个时候，我们其实应该冷静下来思考一下：

• 频出不穷的政策背后的目的和逻辑是什么？导向是否改变？

• 到底房地产行业的本质是什么？赚钱的逻辑是否发生改变？

• 围绕钱、地、人的激烈竞争之下，利润越来越薄，企业仍能生存与发展的核心是什么？

• 企业的目的是什么？如何基业长青？

……

带着这些问题，我们一起来思考和探索，找到最根本的那些个道理，以缓解我们的焦虑。

01 VUCA环境下，

地产行业却进入确定性时代，房企需保持理性

伴随着全球化、信息化，特别是疫情的爆发，VUCA时代成为当下越来越鲜明的标签，VUCA代表着易变、不确定、复杂和模糊，而房地产行业却迎来了越来越强的确定性。

从2016年“房住不炒”总基调确定，到2019年以“稳地价稳房价稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展，再到2021年“十四五”规划提出实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展。

1、市场端来看，从需求端的“限购限贷”，到供给端的新房限价、二手房刚性指导价格，降低大家对未来价格的预期，未来房企对销售价格不要有过高的增长预期和目标，即通过稳房价来稳预期。

2、资金端来看，也是供需双限，2020年8月划定的“ 三道红线” ，收紧了房企的需求端；2020年的最后一天，房贷新规“两道红线”给房企从供给端降了杠杆。“五花大绑”在金融层面防止房企、以及银行的加杠杆冲动，是稳预期。

3、土地端来看，第一步是2021年初的“两集中”供地出台，热点城市一年就推三次地，拿地的节奏被控制，同时伴随着竞拍规则的优化，稳地价的意图非常明确。房企算得过账就拿地，要保持理性。第二步是土地出让金改税务征收，据财政部消息，2021年7月1日起，选择在7个试点省（区、市）开展征管职责划转试点，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。这意味着地方政府土地依赖度的降低，房地产调控全国一盘棋的局面逐渐形成。

我们应该清醒的认识到，过去严控3年，放开1年的模式已经不存在了。一定要相信政府的决心，敬畏政策、尊重市场。一系列政策都是保障行业有序平稳发展，促进行业健康发展，并且是从事后调控变成事前调控。

但事实是刚过去的5月几次集中供地的城市交出的土拍答卷，依然出现地王，依然出现高溢价，重庆、厦门、深圳溢价率均超过30%，杭州出现了七成封顶成交的情况。

一方面政策在倒逼行业回归理性和确定性，但一方面房企表现出深深的焦虑，许多房企发生“薄利抢地”甚至“亏损抢地”的情况。尤其对于中小房企来讲，一定不要有躺赢的心态，对于调控不要心存侥幸，要相信政府决心；不要有暴利的心态，对于房价不要加预期，要保持理性。

同时高度关注中央政治局会议、全国及地方两会、全国金融工作会议、中央经济工作会议、全国及地方住房和城乡建设工作会议、央行货币政策委员会会议，这是研究房地产行业政策最重要的6个会议。重点学习和关注《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，建议再次回顾G50会长黄博文2020年12月第五届中国房地产G50董事长峰会上重点分享的发展型房企董事长战略决策能力8项修炼，其中第1项就是“跟党走，为人民服务”。

02 利润下滑严重

倒逼行业进入管理红利时代

在高地价和新房限价的双重挤压下，房企的利润空间被逐步压缩，2020年全行业的利润率都在下降，超过七成的房企出现净利润、毛利润双降的情况。刚过去的杭州首轮集中供地中，最大赢家之一滨江集团召开了年度业绩说明会，董事长戚金兴坦言对刚拿到的几块地将“努力做到1%-2%的净利润水平”。在当前招拍挂的现状下，“1%-2%的净利润”正在成为行业的一个普遍目标，很显然已低于传统制造业水平。巨头都是如此境地，中小房企的处境应该更糟糕。

为什么会这样呢？

第一、这符合行业发展周期和规律。房地产行业从1978年改革开放进入萌芽期，到1998年北京率先取消房屋分配，适时推出商品房，这标志着中国房地产业进入中国市场经济体系，从此行业进入高速发展期；在经历了近20年的一路高歌猛进之后，从2018年开始，行业已经步入成熟发展期。现在，行业早已跨过野蛮、粗放的发展阶段，进入了竞争激烈、集中度攀升、企业分化加剧的发展阶段。

第二、伴随着行业的成熟发展和充分竞争，行业利润回归正常水平，从暴利时代走向微利时代。但是，房地产行业的三大特性并未改变：政策牵引、资源（钱、地、人）驱动、市场拉动；房企的经营价值三要素并未改变：ROE=销售净利率（盈利能力）X资产周转率（经营效率）X权益乘数（财务杠杆）。

第三、基于行业的根本属性和企业经营的核心要素，我们来简单分析。首先，政策分别从市场端、资金端、土地端严控不动摇，“高杠杆”冲规模越来越难；然后，随着资金杠杆、土地杠杆的消失殆尽，房企只能从经营杠杆中找空间，然而房价预期被牢牢控制，房企的利润空间进一步受限。如果房企既想要规模也想要利润，难度会越来越大。对于依然要快速扩大规模的房企，那只有进一步降低盈利空间，以赢得更多的发展空间。

躺赢的红利时代已经结束，房企被逼向精细化、精益化管理要效益，因为做不到就没有生存空间了，从此行业进入“管理红利”时代。

在这里值得提醒的是，尤其是中小房企不要走向另一个极端：为管理而管理，管理脱离业务，业务脱离经营，经营脱离战略。中小房企如果盲目地推行精细化管理，往往适得其反，沉迷局部却又失去了全局把控，抓不住要害，陷入管理陷阱。