记者：卓越在商办业务接下来的战略布局是怎样的？或者有什么标准？

沙骥：卓越起步于深圳，深圳当然是布局的重中之重。其他城市，我们会依托卓越的能力结合当地情况去布局。从当前的状况判断，长三角区域是我们明确布局的重点。

写字楼所处的市场是个竞争激烈的市场，卓越对这类物业的选择标准非常严苛，卓越坚持核心城市、核心区域、核心地块三个标准来布局。

记者：提及“三大核心”的战略布局方式，我们也发现卓越的写字楼在所在区域，无论租金还是售价都是市场的第一梯队，除了战略前瞻布局外，还有什么经验呢？

沙骥：从卓越内部管理经验来讲，要取得客户满意，要将服务做深做扎实，总结过去犯下的错误积累经验，形成新的高标准。我们对资管、商管、物管都有严格独立的考核标准和制度。

卓越写字楼还有自己的特点，就是丰富的服务经验带来的客户理解。卓越的写字楼无论是服务品质、建造标准还是区位条件，都获得了客户的认可。更重要的是基于卓越长期服务不同类型的企业，我们明白企业客户入驻后的各种需求，针对这些需求卓越能够提供体系化的服务。例如卓越特色的礼宾服务就享有非常好的口碑，仅2018年为企业客户提供超过1万次的商务接待，其中包含58次国家政要级别的接待。

今年年初我们对写字楼租户进行了大量访谈，租户们认为卓越写字楼的特点是“高颜值”，不管是大堂电梯等公共空间的颜值还是物业服务人员的颜值都非常高。

记者：在宏观经济下滑以及写字楼持续新增供应的前提下，写字楼空置率逐年提高，卓越是如何应对的？

沙骥：市场变化不可避免，但我认为对于卓越影响不大。有两点原因：

第一：我们对客户的服务能力强，受客户认可。我们现在在写字楼领域有资管公司和物业管理公司两个独立的团队，其中资管公司偏向于客户选择，物业公司是传统意义上的物业服务，我们做了比较多的服务延伸，比如刚刚提到的礼宾服务，这些服务都获得了客户很好的反馈，我相信市场有调整的时候我们客户还会比较认可我们的服务品质；

第二：我们也一直在主动选择更稳健，更有影响力的客户。例如近期P2P爆雷引发写字楼空置率提高，但这个风险卓越就没有遇到。我们之前选择客户时，虽然P2P客户能承受更高的租金，但考虑到这类客户的经营风险，我们主动进行了规避。

我们写字楼的选址、服务以及产品品质都很好地贴合了客户的需求，由此不仅是在出租率还是在租金上，都给卓越带来了双赢的结果。如果让我以一句话总结卓越在写字楼上的经验，那么就是：用正确的方法去做正确的事。

记者：再回到住宅主战场，克而瑞和卓越在产品设计流程体系有很多的探讨和研究。当前的市场对于各家开发商似乎都提出了更多的挑战。比如受制于目前市场高地价下的小规模土地，卓越三大产品线中最经典的“蔚蓝系”，恐难以复制，那么卓越的产品线如何应对当下的市场？

沙骥：客观来讲，以卓越今天的规模，我们投资选择标时并没有按照对卓系、悦系、蔚蓝系三条产品线各自占比多少进行资源分配；但我们根据时代发展的变化以及客户需求的变化，对三条产品线的内涵和产品设计做了全面提升。

比如提到蔚蓝系，它最早的标签是：“大盘、配套设施好、针对刚需客户”，到了今天，随着出让地块面积的小型化，蔚蓝系的“大盘”已经不再是它的标签了。但是不变的依旧是面对年轻客户的定位。他们大多是首次买房，我们做了更加深入的客户研究，研究发现，在我们主要布局的一线和强二线城市中，这类客户大部分是90后，作为城市的新移民，正在为梦想奋斗。城市是他们展开梦想的舞台，所以从这个角度去提供产品和服务，最终我们在产品上增加了更加符合现代年轻人的设计语言，比如“活力”、“年轻”、“奋斗”、“社交”等。在产品配置上会引入绿色跑道，共享交流空间等等。卓越认为产品的变化发展还是要回归到理解客户需求，尊重客户，尊重人性上。

记者：卓越虽未上市，但一直以上市公司的标准要求自己，我们本次白皮书将投放到香港资本市场，面对资本市场，如何推荐卓越集团，或者说，您认为卓越的核心竞争力是什么？

沙骥：我认为稳健是卓越的核心竞争力，也是卓越最有辨识度的标签。

稳健包括财务稳健，比如目前的市场环境，很多同行都觉得比较困难，但卓越早在去年年底就开始主动降杠杆，这使得今天卓越面对市场行情变化、经营上更加地从容、主动。

稳健也包括投资稳健，比如前段时间资金环境比较宽松，土地市场比较火爆，我们没有随波逐流，高价拿地；现在资金环境收紧，很多好的项目机会浮出来，我们投拓的工作量成倍增长。这是卓越主动选择的结果，卓越一直在积极选择适合卓越的土地，即使在“土拍热”的这种情况下没有拿地对卓越来说也不会特别难受。

稳健也是经营稳健。包括卓越合理的资产结构、轻重并举的商业模式、1+1+X坚定的战略布局以及城市更新累积的能力和资源优势，归根结底，都使卓越能够从容的面对市场变化，主动进行经营调整，保持中高速或者与市场同速度的发展。

记者：目前市场扑朔迷离，在当前市场大环境下卓越表现依旧出色，那么在您看来，卓越的表现可以打多少分？

沙骥：我给我们的表现打60分。当然之前说到卓越目前取得的各项成绩不止这个分数，我打60分的原因是，我觉得我们还没有更好地发挥出卓越的优势，没有更好发挥现有卓越的优质资产结构，稳健财务状况的优势。对我个人和我们团队来说，结合卓越资源特征和我们所向往的高度，60分是个合理的分值，60分意味着一个高标准的起点，激励我们未来能做得更好。

目前，卓越基本完成了城市布局，但在这个布局下，如何更深、更精、如何把质量做得更好，才是更重要的。今天我们谈卓越的写字楼，在卓越世纪中心楼上，除了往南是香港，几乎其他方向都能看到卓越的写字楼，这是卓越这么多年来深耕深圳的结果。房地产行业本身很本地化，卓越在深圳的优势如何传递到更多我们布局的城市、如何传递到市场、传递给客户、媒体和政府，对我们和我们每个进入城市而言，都是一个有挑战的课题。

卓越仅仅依靠深圳是不够的，我们需要在其他城市更好地实现扎根，在此过程中，对一个成长中的公司，肯定也会遇到一些挫折，这是要经过的必然。我希望我们能克服这些困难，那时我们可以给自己打80分、90分，这是我和我的团队努力的方向。 

来源:中房研协

（免责声明：文章内容为本站转载，不代表本站的观点和立场，内容仅供交流和参考。)