三、人口周期与房地产周期

周期之母-房地产

我们看看古典房地产景气循环模型，这种波动在美国的许多经济活动中，尤其是建筑业中表现得特别明显，所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期或房地产周期。库兹涅兹周期是居民财产购建和人口转移两大因素互相作用推进发展。

房地产是周期之母，房地产周期(库兹涅茨周期)平均20年左右，美国200年历史经历10次房地产周期。为什么说房地产是周期之母呢?看看中国3000多家上市公司企业，至少上千家跟房地产行业有那么点关联的。总体趋势看，中国的房地产价格已经上涨20年，最近10年更是房地产黄金十年，现在房地产周期已经到达或者将要到达顶点，总之迟早是要往下走的。不管出台什么政策都无法扭转这一趋势，为什么现在政策上如此大的力度限制房价上涨，因为涨得越快，趋势掉转头后，跌得越惨的。很多刚工作不久就买了房的毕业生常开玩笑说，要是哪一天房价跌20-30%，就直接回老家了，不会在深圳待了。为什么?因为负债会远远大于房子的价值了，想想那时候的后果真是不堪设想。所以马云又说真话了，他说未来世界上最不值钱的就是房子，也是有他的道理的。

今天在座的各位高净值客户朋友们大部分享受了房地产周期带来的红利，反而牛短熊长的股市周期未必给个人投资者带来太多的财富积累。我们观察可以发现每一次金融周期波动跟房地产销售面积仍然呈现正相关。

萧条的唯一原因就是繁荣

房地产价格上涨这么多年，现在会何去何从?我们相信，萧条的唯一原因就是繁荣，世界上没有只涨不跌的价格，繁荣过后一定萧条，萧条过后一定繁荣，周而复始。

现在房地产周期或将至顶点，我们看看数据，2014年到2018年，每个季度的新增个人房屋贷款规模很大，居民债务一直往上涨，几乎到达了历史高点。同时，现在整个国家的杠杆率水平也已经到达270%，如果超过300%是很恐怖的，借的新钱都还不上利息。总之，就像没有人能够精准预测股价的顶点和底点，也有没有人能精准的预测房价的顶点和底点。但是可以看到它至少是在一个周期比较高的阶段了。

屋漏偏逢连夜雨-人口周期正在压顶房地产

如果新增人口的周期恰好能够与房地产周期结合(差不多都是20年)，这也算是完美的。可是，屋漏偏逢连夜雨，人口周期正在压低房地产，2010年中国没有出现新的婴儿潮!过去60、70年以来，中国人口的增速降到非常低，预计2018年会降到4‰，2028年会低到2‰以下。

新中国以来出现过三次婴儿潮，第一次婴儿潮出现在建国初期，新中国实行鼓励生育的政策，建国时中国人口基数较小(5.4亿)，出生率较高。第二次婴儿潮，也是我们父辈那时候，三年自然灾害结束后，人口出现补偿性增长，高峰的11年间全国共出生近2.8亿人，占当前总人口数的约20%，是我国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。第三次婴儿潮是1987年左右，上一次“婴儿潮”新增人口进入生育年龄，又产生了第三次婴儿潮。

受晚婚晚育、计划生育、生活成本提高等影响，第四次婴儿潮未如期在2010年出现，想在多生孩子就是爱国啊!如果说房地产是20年一个周期，我们的婴儿潮也刚好20年一个周期，那么人口周期上升阶段正好能消化房地产周期多建的房子。当婴儿潮未能出现也就是没有跟房地产周期匹配的时候，一定会面临一个巨大的问题。再想想马云的话，未来的00后或者之后的小朋友至少有三四套房，所以房子还值钱吗?不值钱。

四、拥有清晰的周期观对资产配置至关重要

周期观对于高净值客户做资产配置至关重要。因为80%的收益来自于踩对了周期进行的资产配置。十年前在北京、上海、深圳买房有差别吗?没有太大差别，无非就是翻5/6/7倍的差别。很多人赚了很多钱也不知道是什么原因的，但是我们未来去做投资一定要思考我们投资的行业或者公司正处在什么周期。刚才我讲了，金斧子会精选很多行业、很多投资机构、很多公司去投资，首先考虑他们所处的周期阶段。

(1)股权投资穿越金融周期，人口新趋势带来新机会

前面讲了康波周期(技术创新)或将至顶点，房地产周期又或将至顶点，第四次婴儿潮也没有如期而至，是不是很悲观?“上帝为我们关上一扇门，一定开打开另外一扇窗”，我们还有哪些投资机会呢?

大家可以看到中国人口最近两百年增长是最快的。中国人口达到1亿用了几千年，达到5亿用了200年，达到10亿仅用了40年。巨大的人口基数给我们带来了庞大的内需，所以只要内需驱动了，消费升级了，我们也不用害怕贸易战。不可否认，川普确实很厉害，发现我们反思中国经济建设过程中，有意识的主动的“废掉”三驾马车(基建、消费、出口)之一政府开支(基建)，也即时在我们正在“供给侧改革去库存、金融稳定去杠杆”的时候打我们另外一家马车(出口)，如果等我们“消费”长大之后，动力强了之后，也是比较难打我们的，所以他选择的开战的时机是特别好的。

不管怎样，要对于我们的国家和未来充满信心。不信大家看看世界杯，虽然中国队没有进入世界杯，但是我们的品牌队则进入了!30%的广告赞赏商是中国企业。我们去欧美旅游，看到不管是机场，还是公交站，50%以上都是老年人，他们经济缺乏活力。而中国至少现在还有90后、80、70后，依然像在座的各位一样勤快，我们周六还在干活。除非十年、二十年之后，00后非常懒惰也不干活，中国才会出现比较大的萧条态势。

第一个机会，老龄化。

未来二十年可能百岁老人到处都是，而且这些老人是中国财富的真正支配者，大家的健康观念提高了，从幼儿预防、基因检测、健康体检、精准医疗、康复中心等等，这些都是我们十四亿人口未来会消费的项目，我们医药健康行业带来很大的机会。

人生最后十年可能花掉了60年70年的积累，所以这个行业空间非常大。过去大家觉得医疗健康行业属于长周期行业，它是有周期性。但是，我们认为未来医疗健康行业，它不再是周期行业，它既是抗经济周期的行业，同时又是会加速成长的行业，也就是说很多好公司还会更加的坚挺。

第二个机会，中产阶层崛起。

到2022年，中国中产阶级比例能够达到50%。这是挡不住的中产浪潮，从沿海到内陆，从一二线城市到三四线城市，将会创造十万亿级别的消费商机。

最近刚刚在香港排队上市的教育公司有九家，我们看到新东方、好未来估值过千亿，VIP kid等一级市场的独角兽估值过百亿，这个市场巨大。从胎教开始，早教，现在小孩2岁就开始学很多，绘画、游泳，学前、九年义务教育、K12、留学，入职前、入职后，都有教育培训的机会。金斧子理财师当中可能有20%已经是MBA了，还有很多都蠢蠢欲动想读MBA，说明未来教育领域还有很多很多类似的机会。