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区域型购物中心扩容 上海商业地产格局重构在即?

2017-12-11 11:25| 发布者: sywxb| 查看: 24729| 评论: 0|来自: 互联网

摘要: 尽管实体商业近年来遭遇集体唱衰,上海的城市商业综合体数量却在逆势增长。就第三季度而言,不完全统计,上海新开的商业项目就包括嘉定日月光中心一期、吴泾宝龙广场、丁香国际商业中心、凯德·星贸、港城新天地、上 ...

尽管实体商业近年来遭遇集体唱衰,上海的城市商业综合体数量却在逆势增长。就第三季度而言,不完全统计,上海新开的商业项目就包括嘉定日月光中心一期、吴泾宝龙广场、丁香国际商业中心、凯德·星贸、港城新天地、上海万象城等。开业时间则集中在7月到9月之间。

  其中,上海万象城于9月23日开业,这是华润置地有限公司在全国的第14座万象城,位于上海轨交10号线紫藤路站上盖;凯德集团在上海的第六个商业项目“凯德·星贸”则于9月1日开业,地处静安区汉中路地铁站上盖。据悉,此前于5月试营业的兴业太古汇也将于11月正式开业。

  连日来,《中国经营报》记者在走访上述新开商业项目过程中发现,虽然定位及主打内容各有不同,但总体来看均偏向于体验式业态,且仍然面临着特色不突出,人气略不足等问题。对此,兴业太古汇相关负责人回应记者称,兴业太古汇定位精品、高质量的商业地产项目,且注重消费者的体验,因此整体商业布局与品牌选择强调多元组合与个性混搭,为消费者提供丰富而多元化的选择与体验。

  业内人士认为,随着这些商业项目的相继开业,上海商业地产竞争将愈加白热化,新业态、新商圈的出现或将改变上海的商业格局。

  上海购物中心逆势增长

  据赢商大数据监测,截至2017年6月30日,上海、杭州、深圳新增商业面积居前列,其中上海新增商业面积≥3万平方米的购物中心11家、新增商业面积84万平方米,居全国首位。

  一边在唱衰实体商业,一边上海商业综合体数量为何却逆势增长?上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示,实体商业遭唱衰是市场的趋势,但不代表购物中心就没有机会。通过差异化竞争,一些大型的商业综合体依然能吸引消费。

  对此,上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌指出,一个大型商业项目的开业不是一两年就能决定的,大部分需要布局多年,可能在准备期间实体商业表现尚属强劲。但上海作为一线城市,不管是消费能力还是人流量都无需担心,因此很多开发商仍然看好在一线城市开发购物中心的前景。

  那么,近期新开业的购物中心表现究竟如何?根据公开资料,上海万象城将有超300个品牌入驻,开业当天同步开业率为92%,项目总体量53万平方米,其中购物中心24万平方米、超A级写字楼14万平方米,此外还拥有3万平方米的国际轻奢时尚酒店以及上海首家地铁博物馆。

  10月10日,本报记者来到位于闵行区吴中路上的上海万象城。通过实地走访发现,目前上海万象城内部分品牌还处于围挡装修状态,同时在LG、L1、L2尚有部分商铺在无品牌标识围挡状态。客流量方面,开业三周的上海万象城表现平平,与核心商区购物中心排队就餐的情况不同,上海万象城尚未出现这一现象,晚饭时间,大部分餐饮店内也只有寥寥数位消费者就餐。

  记者同时从相关论坛看到,众多消费者留言表示,对上海万象城较为失望,称其与90%以上的商场无异,中规中矩,并无亮点与特色。

  10月11日,记者又相继来到凯德·星贸和兴业太古汇了解其经营情况。这两个商业项目地理位置相近,但体量悬殊较大,前者商业面积仅1.7万平方米,而后者项目总建筑面积为32万平方米,其中购物中心面积10万平方米。凯德·星贸大部分为儿童教育结构、培训中心、餐饮等,兴业太古汇则定位高端,入驻品牌内不乏国际名牌,比如Michael Kors、Coach、Kenzo等。

  区域性购物中心发力

  从上海第三季度新开业商业项目可以看出,除了凯德·星贸之外,包括嘉定日月光中心一期、吴泾宝龙广场、港城新天地、上海万象城等在内的商业项目均位于上海城市副中心以及郊区。

  以上海万象城所在的闵行区为代表,近年来吸引了众多商业综合体“投放”,目前已经拥有虹桥天地、龙之梦、七宝万科广场、怡丰城等多个人气商业项目,另有城开中心、颛桥万达广场等在建或即将开业项目。闵行区经委相关信息显示,根据不同功能定位和消费群体,目前闵行区已形成虹桥商务区、七宝、莘庄枢纽、虹桥吴中路和南方商城等几大商圈。

  根据目前公布的信息统计,2018年上海还将有32个商业项目计划开业,除了老佛爷百货位于上海陆家嘴中心之外,大宁久光、青浦万达茂、复地·万科活力城等都离中心区域有一定的距离。

  卢文曦告诉记者:“上海外扩的趋势还是很明显的,人口都向外导出了,很多新开的盘也都在郊区,所以未来中心区可能人流会减少,而外围区域人流会越来越大。”

  杜斌认为,城市商业综合体外围化趋势不仅仅是在上海,在很多大城市都有体现,可能会给商业格局带来一些改变。“购物中心往郊区或市郊走是因为大城市中心的地越来越少,无法做出新的项目。当新的地方有了购物中心必然会分流掉中心区域的部分客流,带来一些消费格局上的变化。”

  网红店、体验式业态成趋势

  今年上海新开业的商业项目,以各种形式吸引客流。如兴业太古汇就引进了网红茶饮“喜茶”,获得了不错的人气。而作为华润置地在上海的首个万象城项目,上海万象城引进了首次进入中国的终极银幕激光LUXE的百丽宫影城。

  在满足生活所需的基本业态基础上,各大商业体还不约而同地引进了众多IP主题体验式业态。本报记者走访过程中发现,上海万象城引进Ole’进口精品超市、奥林匹克标准冰场、Meland儿童成长乐园等多种主题业态。兴业太古汇则在试营业期间携手迪士尼打造了“星球大战”等“快闪店”。

  兴业太古汇相关负责人向记者表示:“我们涵盖8大业态,约250家不同定位的品牌,为消费者提供极具体验感的消费空间及更多元的选择。其中包括许多‘复合型店铺’,比较强调混搭和‘嗲’的感觉,哪怕是一些耳熟能详的品牌,入驻兴业太古汇的都是新概念店、旗舰店,生活体验的元素很丰富。”

  不过,该负责人同时强调,兴业太古汇业态的布局、品牌的选择、活动的策划等都是围绕项目定位和消费者需求整体考量的,不会盲目追逐网红店以及各种噱头来吸引客流。

  在卢文曦看来,这种大型的综合体要承担一定的社交功能,体验店等业态就能带动一定的人气。未来实体商业追逐网红、跨界、IP潮流一定会是一个趋势。

  “主题化,IP化,体验式,这都是趋势。万众创新以后,中国可选的品牌数量和类型多了很多,各种各样的品类出现。当选择多的时候,就会出现错位,如果不在品牌上错位,就在活动上错位。比如大悦城主打运动的概念,万科主打家庭概念,以后老的购物中心都要慢慢转型。”杜斌认为,体验式业态的出现将会对一些传统购物中心造成很大的冲击。在这一情况下,老购物中心的模式必须改变,但要注意不可盲目跟风。


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