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马光远:未来五年出现全国性房价大幅回落可能性不大

2017-9-15 17:22 来自: 互联网 收藏 分享 邀请

摘要: 结束了2016年狂飙突进的全民炒房,中国房地产市场进入最严调控周期。热点城市限价限购限贷趋严、土地供应紧缺、商改住限制加码……广范围、大力度、多手段的调控政策下,中国房地产交易量应声而落,房价渐趋理性。与 ...

结束了2016年狂飙突进的全民炒房,中国房地产市场进入最严调控周期。热点城市限价限购限贷趋严、土地供应紧缺、商改住限制加码……广范围、大力度、多手段的调控政策下,中国房地产交易量应声而落,房价渐趋理性。与此同时,新一轮的楼市分化迎来了新的周期,一二线城市在政策调控下开始降温,三四线城市则在投资需求的推动下人气高涨。新的政策、市场形势下,到底该不该买房?应该在哪儿买房?

9月10日,腾讯理财通响应中国人民银行办公厅关于2017年“金融知识普及月”活动的号召,专门针对中国普通家庭的投资理财疑惑,联合九江银行在南昌举办腾讯理财通大讲堂家庭理财专场,为普通用户提供获取金融知识的途径与防范金融风险的技能。腾讯理财通大讲堂特意邀请了独立经济学家、中央电视台财经频道评论员马光远,为用户详细解析了中国楼市的未来走向。

房价从未便宜过,最严调控周期下房地产市场变天

2016年第四季度开始,房地产政策逐步收紧,限购、限贷、限地,热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。进入2017年,楼市调控进一步收紧,高层频频警示房地产泡沫的风险。

“从一线到全国贫困县,范围之广前所未有;限购限贷限离限卖,采取的手段之多前所未有;首套房贷有的提高至35%的历史高点,二套房贷有的提高至80%,力度之大前所未有。”马光远表示,监管层的调控逻辑在改变,政策目标从抑制过快上涨变为抑制泡沫,短期意图非常明确,即房价不能涨。

房价不能涨,但未来五年出现全国性价格大幅回落的可能性也并不大。马光远认为,中国的经济和产业结构决定了房地产行业的支柱地位不会人为改变。

“什么时候房价最便宜?回过头去看才便宜。”马光远用“后视镜理论”来回应大家“房价高”的呼声。价格是一个历史概念,中国的房价从来没有便宜过。用后视镜来看房价,房地产投资的决策一下子就清晰了,长期看房地产行业仍然是中国最值得关注的行业之一。

楼市降温但不会崩盘,仍然是中国经济的晴雨表

未来房地产会怎么走?马光远给出了三个基本判断:第一,市场降温是确定的;第二,政府不会打压房地产;第三,房地产目前没有任何崩盘的迹象。

一方面,“房地产和中国政府的关系是爱情关系,不是博弈关系”,马光远趣谈了他对中国房地产政策的反思。在严厉的调控政策影响下,房地产市场降温毫无疑问,无论是交易量还是价格都会出现调整。但房地产长期作为中国经济支柱的地位不会改变,政府不会也不愿意打压房地产,目前抑制房地产的所有举措都是为了防治风险。

另一方面,过去十年中国房地产的发展有六大周期支撑,如今经济高增长、货币高发行、国际资本高流入这三个拉动中国房价的力量虽然已经结束,但城镇化、中国经济对房地产的依赖、货币化和证券化这三大周期还在持续发热,整体上拉动中国房地产往上的力量仍然强劲。所以2017年中国房地产市场虽然经历着大变化,却不可能崩盘。

马光远认为,“房地产是中国最大的灰犀牛”是对房地产最大的误解。过去20年中国房地产平平安安,中国80%的财富都在房地产。从2015年下跌,到2016年反弹,再到2017年持续反弹,房地产运行走出真正V型的反弹行情。从中可以看出,房地产与中国经济的关系紧密,对经济的反映非常准确,是中国经济的“晴雨表”。2016年中国经济有6.7%的增长,仍然是全球经济增长最快的地方,所以中国的楼市运行也基本协调。

现在仍是买房好时机,中长期“4+10”核心城市值得投资

“纵观2009年、2013年、2016年三波房价上涨周期,其背后都有一个相同的原因——政策。”马光远说,政策变化是房价变动最重要的因素。他建议,买房短期内一定要重视政策及周期变化,一旦政府开始救市,就是最好的买房时机。

当前整个房价向上的大格局没有改变,仍然是买房的好时机。同时,随着房地产政策出发点由“去库存”转变为“稳定房地产市场”,投资者则需注意对不良资产的规避和处置。

中长期来看,买房还要看城镇化程度和人口转折点是否出现。“4+10”核心城市:北上广深、厦门、杭州、南京、苏州、天津、三亚、成都、珠海、武汉、青岛,长期来看城镇化人口将进一步集中,依然值得投资。“中国房地产只要不出问题,不追高点,不跟趋势背离而行,这些核心城市的投资都不用太担心。”马光远说道。

此外,雄安新区、粤港澳大湾区和长三角这三大城市群是未来中国经济发展、城镇化发展的重心。这些城市群核心城市的周边三四线城市也存在补涨的行情。

对于普通投资者,马光远给出的建议是:以北京为首的一线城市,需重点关注产业、生活配套、人口流动等层面;综合考虑物业情况、所在区域、购买目的、资产状况等的情况下,地铁、高铁接驳的枢纽物业或成为置业的热点板块;三线城市因经济发展、城市规模等客观因素限制,价格具有明显优势,虽然在投资方面略有欠缺,但可成为刚需置业首选。



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