湖南经济新闻网（hnjjnews.com）未来房地产区域市场分化将愈加明显。预计2019年上半年全国40城成交将继续萎缩，分城市类别看，一线城市将继续企稳；东部二线城市后续将持续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量或面临下跌风险。

　　目前楼市从短期来看，三四线城市楼市仍将处于盘整期。在“房住不炒”的定位下，消费者的购房行为也日趋理性，三四线城市盘整期也符合稳地价稳房价稳预期的目标。目前三四线城市销量或有1-2个季度的调整，若调整幅度较大或拉动市场销量出现第二个底部但之后将企稳。

　 根据住建部的数据，2018年全国各类棚户区改造开工626万套，超额完成了580万套的目标任务，并达到历史高点。从分割的年度计划看，2019年、2020年的棚改计划均保持在460万套，比去年有明显下调。具体到各省份，年度棚改任务下调是常态。

　目前各地陆续发布棚户区改造的相关计划。截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作计划的省份有25个， 其中18个省市计划开工量有所下滑，14个省市计划开工量同比跌幅在20%以上。棚改货币化安置在创造购买需求促进库存去化的同时，也成为过去几年三四线城市房价上升的重要推动因素。但随着棚改红利的减弱，未来三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。　

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　　分析人士认为，各地棚改任务普遍下滑的原因，一方面在于去年各地棚改任务完成较好，今年的总体压力不大；另一方面在于监管层对棚改工作提出了一些限制性要求。去年7月，住建部召开会议称，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，采取新建安置房的方式；对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。2018年10月，国务院常务会议提出，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。此后，“慎重、稳健”就成为棚改工作的主基调。

　作为保障性安居工程的重要部分，棚户区改造工作已在我国实施多年。棚改计划在推行之初以实物安置为主，2015年，国务院积极推进棚改货币化安置，货币化安置比例由2014年的约9%跃升至2017年的 60%，货币化安置逐渐成为棚改安置的主要方式。

　但由于释放出大量需求，并提高了支付能力，货币化棚改被认为是楼市的利好消息。棚改货币化安置在创造购买需求促进库存去化的同时，也成为过去几年三四线城市房价上升的重要推动因素，2016年三季度以来，三线城市新建商品住宅价格涨幅一度超越一二线城市。

　随着棚改规模的下降，三四线楼市的热度是否将出现降温？前述房企人士指出，很多三四线城市一直有人口外流现象，且缺乏核心产业支撑。如果棚改规模缩水较大，对当地楼市不是好消息。目前三四线城市人口及资源向外迁移，而棚改又透支了部分房产刚需，致使房价缺少长期的支撑，在棚改从货币化安置为主转向实物安置为主、棚改开工数量明显缩减、抵押补充贷款收紧和政府购买棚改服务模式取消的情况下，预计2019年棚改对商品住宅销售的拉动作用将减弱，三四线城市商品住宅销售和房价走势将趋于平稳。

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   统计显示，2019年一季度，全国40个主要城市新房累计成交面积同比下降4%。其中一线城市累计同比增长29%，二线城市累计同比下降4%；三四线城市累计同比下降12%。未来三四线城市的成交量继续面临较大的下跌风险。

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