不能不看:房价越调越涨的真正原因

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hope 发表于 2013-2-23 20:59:38 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
        蛇年第一周,股指五日四阴,上证指数大跌5%(跌118点),深成指跌幅更达6.3%(跌625点),国务院出台楼市调控“国五条”,无疑是主要原因之一。

  有媒体统计,十年来国务院常务会议9次以房地产调控为主题,但房价照涨不误。据《中国统计年鉴》数据,2008年到2011年,全国商品房平均销售价格(元/平方米)分别为3800、4681、5032、5357,年涨幅分别为23.18%、7.5%、6.46%;根据2012年全国销售商品房111304万平方米、销售金额64456亿元计算,均价为5791元,又涨了8.1%。这还是在好多省市将保障房以及远郊房都计算在内的“平均价格”,老百姓实际感受到的房价涨幅更大。而这五年CPI(物价指数)涨幅最高的2010年也不过4.6%,其他年份均在2-3%之间。事实证明,买房是抵御通胀的最好工具之一。日前,最新出台的今年1月份70个大中城市住宅销售数据显示,70城环比和同比上涨的均为53城,其中同比上涨最高的城市达4.7%。

  房价为什么调而复涨,越调越涨?

  本周三国务院常务会议终于明确:“我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性,严格执行并完善有关措施,促进房地产市场平稳健康发展。”供求关系是任何商品价格变动的基础,毋庸回避,“住房供求紧张格局”正是房价调而复涨的内在原因,但国务院说的是“短期内”,如今房价已经涨了五年,实在不能算“短”。

  这“短期内”还要延续多久?涨幅还有多高?恐怕全国上下没有一个人能说得清楚。

  要弄清楚(至少大致有数)这个问题,就必须提高透明度,把“供”与“求”尽可能地公之于众。

  例如,1997年房改以来,全国到底建了多少房屋,其中商品房又占多少比例?有关数据似乎是有的,但很难让人相信其真实性。据《中国统计年鉴》,1997年到2011年全国房屋竣工面积为334.37亿平方米,其中住宅216.82亿平方米,占64.84%;在住宅中商品住宅为57.71亿平方米,占全部住宅的比例仅为26.62%。既然商品住宅占比不过四分之一,那还有四分之三是什么?是福利房?保障房?还是我等平民百姓根本享受不到的各类官宅官邸?(农村和农民建房不包括在统计数据之内)。城镇居民买到的为什么都是价格居高不下的商品房?类似的数据让人稀里糊涂,又怎么能对房价走势作出相对合理的判断?

  事实上,有业内人士估计,1997年房改以来全国新建商品房当在70-80亿平方米,按90平方米一套,大约建了8000万套商品房,以三口之家计算,已有2.4亿人换了新房和次新房,2.4亿人约占到城镇常住人口的一半(目前官方公布的城镇化率虽达51%,但不计算1.7亿离乡农民工,实际不过37%即5亿人左右)。如此说来,供给已经很大,更何况据《统计年鉴》,全国还有正在施工的住宅面积415亿平方米,其中商品住宅214亿平方米,施工的商品住宅面积相当于竣工面积的3.7倍,所谓“住房供求紧张格局难以根本改变”,又从何说起?

  诸如限购、限贷、限价之类的调控措施固然重要,诸如“严格执行”、“严厉打击”“严加问责”之类的表态固然声色俱厉,但在笔者看来,与其一再动用行政手段,与其老在字面上做文章,不如将供求格局的真实情况告诉公众。虽然由于种种原因,“以人查房”暂时还做不到,但房地产市场的宏观数据总还是可以公开的,如果在建的商品住宅真有214亿平方米,6亿城镇居民人均可得30平米,楼价还会大涨特涨吗?

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